Vekilin tasinmazi dusuk bedelle satmasi – 1. Hukuk Dai̇resi̇ 2014/15740 E.

İçtihat Metni

T.C.
YARGITAY
1. HUKUK DAİRESİ
E. 2014/15740
K. 2014/19370
T. 11.12.2014
6098/m.504,506
4721/m.2,3
DAVA : Taraflar arasında görülen tapu iptali, tescil davası sonunda, yerel mahkemece davanın, kabulüne ilişkin olarak verilen karar davalı vekili tarafından yasal süre içerisinde duruşma istekli temyiz edilmiş olmakla, duruşma günü olarak saptanan 27.05.2014 Salı günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden vekili geldi, davetiye tebliğine rağmen temyiz edilen vekili gelmedi, yokluğunda duruşmaya başlandı, süresinde verildiği ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen vekilin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi, iş karara bırakıldı. Bilahare Tetkik Hakimi . tarafından düzenlenen rapor okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:
KARAR : Dava, vekâlet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine dayalı tapu iptal tescil isteğine ilişkindir.
Mahkemece, iddianın kanıtlandığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
Dosya içeriğinden ve toplanan delillerden; 52 parsel sayılı taşınmazda davacı S. Ç. adına kayıtlı 93/2400 payın, davacı tarafından eşi olan davalı F. A.'ya verilen Londra Başkonsolosluğunca düzenlenmiş 11.08.1997 tarihli ve 14765 yevmiye numaralı vekâletname ile davalı F. A. tarafından dava dışı A. Ç.'ye 12.01.1998 tarihli resmi akit ile satış suretiyle temlik edildiği, dava dışı A. Ç.'nin de 13.07.1999 tarihli resmi akit ile anılan paya özgülendiği anlaşılan 19 numaralı bağımsız bölümü davalı F. A.'ya satış suretiyle temlik ettiği, karı-koca olan tarafların 03.03.1999 tarihinde boşandıkları anlaşılmaktadır.
Bilindiği üzere; Türk Borçlar Kanununun temsil ve vekâlet akdini düzenleyen hükümlerine göre, vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar.
6098 s. Türk Borçlar Kanununda ( TBK ) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506. maddesinde ( 818 s. Borçlar Kanununun ( BK ) 390. ) maddesinde aynen; “Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir.
Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.
Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır.” hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. ( TBK'nin 504/1.maddesi ) Sözleşmede vekâletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur. Bu sorumluluk BK'de daha hafif olan işçinin sorumluluğuna kıyasen belirlenirken, TBK'de benzer alanda iş ve hizmetleri üslenen basiretli bir vekilinin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.
Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan kişi 4721 s. Türk Medeni Kanunun ( TMK ) 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekâlet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekâlet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekâlet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.
Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekâlet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK'nin 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden ( resen ) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.
Somut olaya gelince, mahkemece yapılan araştırma ve incelemenin hüküm vermeye elverişli olduğunu söyleyebilme imkânı yoktur. Şöyle ki; davalının savunmasında belirttiği davacının Vergi ve SGK borçlarının temlik tarihi itibariyle ödenip ödenmediği, ödenmişse kim tarafından ödendiği konusunda yeterli araştırma yapılmamış, dosyaya davacı tarafça ibraz edilen dava dışı A. Ç. imzalı “Belge” başlıklı tarihsiz belge ile ilgili olarak yapıldığı belirtilen Menemen Cumhuriyet Başsavcılığının 2011/2334 numaralı soruşturmanın akıbeti araştırılmamış soruşturma evrakı incelenmemiştir.
Hâl böyle olunca, öncelikle vekâletname ve temlik tarihleri itibariyle davacıya ait Vergi ve SGK borcu bulunup bulunmadığı, bu borçların ödenip ödenmediği, ödenmişse kim tarafından ödendiğinin tereddüde yer bırakmayacak açıklığa kavuşturulması, dosyaya ibraz edilen A. Ç. imzalı “Belge” başlıklı belge ile ilgili olarak yapıldığı belirtilen Menemen Cumhuriyet Başsavcılığının 2011/2334 sayılı soruşturma evrakının temini ile incelenmesi, ayrıca tarafların boşanmalarına ilişkin dava dosyasının temini ile tüm delillerin yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda değerlendirilerek hâsıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, anılan hususların göz ardı edilmiş olması doğru değildir.
SONUÇ : Davalının temyiz itirazı yerindedir. Kabulü ile hükmün belirtilen nedenlerden ötürü ( 6100 sayılı Yasanın geçici 3.maddesi yollaması ile ) 1086 sayılı HUMK'un 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 28.12.2013 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Ücret Tarifesinin 14. maddesi gereğince gelen temyiz eden vekili için 1.100.00.-TL. duruşma vekâlet ücretinin temyiz edilenden alınmasına, 11.12.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

VEKALET GÖREVİNİ KÖTÜYE KULLANARAK DÜŞÜK BEDELLE SATIŞ…
gönderen 
T.C. 
YARGITAY
1.HUKK DAİRESİ
ESAS NO: 2007/4285
KARAR NO: 2007/6006
KARAR TARİHİ: 24.05.2007

ÖZET: Yanların gösterecekleri delillerin eksiksiz tamamlanması, çekişmeli payların temlik tarihlerindeki gerçek değerlerinin saptanması, davalıların vekille ve birbirleriyle bağlantılarının açıklığa kavuşturulması, davalıların banka hesap hareketlerinin izlenmesi, taşınmazın çok kısa aralıklarla el değiştirmesi üzerinde durulması, ondan sonra hayatın olağan akışı gözetilmek suretiyle delillerin değerlendirilmesi ve varılacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekir.

(4721 S. K. m. 2, 3) (818 S. K. m. 390)

Dava: Taraflar arasında görülen davada;

Davacı, kayden maliki olduğu 30102 ada 17 parsel sayılı evini satmak üzere davalı Ü.'yü 27.04.2005 tarihinde vekil tayin ettiğini ve bilahare vekiliyle taşınmazın satış işlemlerinin 50 milyar liradan aşağı olmaması yönünden sözleşme yaptıklarını, ancak davalı Ü.'nünvekalet görevini kötüye kullandığını diğer davalılarla el ve işbirliği içerisinde çekişmeli taşınmazın davalılar arasında kısa aralıklarla> intikal ettirildiğini yapılan işlemlerin hile ve vekalet görevinin kötüye kullanılması suretiyle gerçekleştirildiğini ve kendisine hiçbir bedel ödenmediğini ileri sürerek; tapu iptali ve tescil isteğinde bulunmuşlar bilahare davalı S'nin davalı H.'nin sahte isimli olduğunu belirterek, davalı S.S. hakkındaki davadan vazgeçtiğini bildirmiştir.

Davalı A.İ.; çekişme konusu taşınmazı 50.000-YTL bedelle davalı H'den satın aldığım ve 67.500-YTL bedelle davalı O.N.'ye sattığını, iyi niyetli olduğunu belirterek, davanın reddini savunmuştur.

Davalı O.N.; davaya konu taşınmazı bankadan kredi almak suretiyle ve emlakçı aracılığıyla 80.000-YTL bedelle davalı A.İ.'den satın aldığını, diğer taraftan taşınmadığını, tapu kaydına gücenen iyi niyetli 3. kişi olup, iktisabın korunması gerektiğini beyan ederek, davanın reddini istemiştir.

Davalı H'ye ilanen tebligat yapılmamıştır.

Mahkemece davanın reddine karar verilmiştir.

Karar davcı vekili ile davalı Ü.A. tarafından duruşma istemli temyiz edilmiş olmakla; Tetkik Hakimi Sevinç Türközmen'in raporu okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelendi, duruşma isteği dava değeri yönünden reddedildi, gereği görüşülüp düşünüldü:

Karar: Dava, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine dayalı tapu iptali tescil isteğine ilişkin olup, davacı vekili 10 Kasım 2005 günlü dilekçesi ile davalı Saadet Soylu hakkındaki davadan vazgeçtiğini bildirmiştir.

Davalı A.İ., taşınmazı bedeli karşılığı satın aldığını diğer davalı O.N. iyi niyetli 3. kişi olduğunu bildirip davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece, davacının, Ü.A.'ya verdiği vekaletnamenin geçersizliğini ileri sürmediği, satış bedelinin düşük olduğu ve bedelinin ödenmediği iddialarını vekile yöneltmesi gerektiği, üçüncü şahıs durumundaki diğer davalılara karşı tapu iptali tescil davası açma hakkı bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Bilindiği üzere; Borçlar Kanununun temsil ve vekaletbağıtını düzenleyen hükümlerine göre, vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar.

Borçlar Kanununda sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 390/2 maddesinde <vekil, müvekkiline karşı vekaleti hüsnüniyetle ifa ile mükelleftir…> hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırlan içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu gözardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yaran ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin birinci fıkrası uyarınca sorumlu olur.

Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan kişi Medeni Kanunun 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.

Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, Medeni Kanunun 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (resen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.

Somut olaya gelince; çekişmeli kargir ev ve arsa cinsli 17 nolu parselin 133/158 payı davacıya aitken, davacının 27.4.2005 tarihinde satışa da yetkili olmak üzere vekil tayin ettiği davalı Ü. tarafından 29.4.2005 tarihinde davalı H.'ye 10.000-YTL bedelle satış suretiyle temlik edildiği, H.'nin 10.6.2005 tarihinde 10.500-YTL bedelle davalı A.İ.'ye onun da 17.06.2005 tarihinde yine 10.500-YTL bedelle davalı Osman Nuri'ye devrettikleri kay den sabittir.

Davacı ile vekili Ü. 28.4.2005 günü düzenledikleri belge ile satış bedelinin 150 milyar lira olacağını ve tapu masraflarının alıcı tarafından karşılanacağını kararlaştırmışlardır.

Davalı A.İ.C. anılan payı 50.000-YTL'ye satın alıp diğer davalı O.N.'ye 67.500-YTL sattığını, davalı O.N. de taşınmazın emlakçı ve tapu masrafları hariç 80.000-YTL'ye satın alınması hususunda anlaşmaya varıldığını, bu yeri satın alabilmek için İş Bankası Sanayi Şubesinden 17.6.2005 tarihinde 50.000-YTL kredi aldığını bildirmişlerdir.

Ne var ki mahkemece ve iddia ve savunma üzerinde yeterince durulmamış, hükme yeterli bir araştırma yapılmamıştır.

Öte yandan mahkemenin ret gerekçesinin de yasal olduğunu söyleyebilme olanağı yoktur. Şöyle ki, davacının satış bedelinin kendisine ödenmesine yönelik bir isteği olmadığına, davada tapu iptali tescil istenildiğine göre husumetin kayıt malikine yöneltilmesi zorunludur.

Hal böyle olunca, yanların gösterecekleri delillerin eksiksiz tamamlanması, çekişmeli payların temlik tarihlerindeki gerçek değerlerinin saptanması, davalıların vekille ve birbirleriyle bağlantılarının açıklığa kavuşturulması, davalıların banka hesap hareketlerinin izlenmesi, taşınmazın çok kısa aralıklarla el değiştirmesi üzerinde durulması, ondan sonra hayatın olağan akışı gözetilmek suretiyle delillerin yukarıda değinilen ilkeler çerçevesinde değerlendirilmesi ve varılacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken noksan soruşturma ile yetinilerek yazılı biçimde hüküm kurulması doğru değildir.

Sonuç: Davacı ile davalı Ü.'nün temyiz itirazları yerindedir. Kabulü ile hükmün açıklanan nedenlerden ötürü HUMK'nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 24.05.2007 tarihinde oybirliği ile karar verildi.